Порядок выдела земельного участка из общей долевой собственности. О недопустимости выдела земельного участка отдельно от расположенного на этом участке жилого дома. Как выделить земельный участок в натуре из общей долевой собственности

Земельный участок может принадлежать как одному лицу, так и двум или более, что определяет возникновение права общей собственности.

Право общей собственности на земельный участок предполагает распределение комплекса прав и обязанностей в отношении данного участка между двумя и более лицами, являющимся его собственниками. Разновидностями общей собственности выступают долевая и совместная. При долевой собственности доля каждого собственника четко определяется и фиксируется в соответствующем регистрационном документе. Если собственность является совместной, то доля отдельных лиц не определяется. Однако при осуществлении каких-либо действий или операций с ним (раздел, продажа, оформление в аренду или собственность, предоставление части участка в аренду) или спорах неизбежно возникает необходимость выделения доли каждого собственника.

Доля земельного участка подразумевает возможность для собственника пользоваться, владеть и распоряжаться своей частью земельного участка по собственной воле и усмотрению, вне зависимости от наличия либо отсутствия согласия других собственников.

Понятие общей собственности на недвижимое имущество закреплено в ст. 244, п. 4 ГК РФ, где отмечается, что таковой является собственность двух или более лиц на имущество, которое невозможно разделить, не изменяя его назначение. Поскольку земля является особым ресурсом, обладающим свойством ограниченности, то право общей собственности на землю имеет определенную специфику.

Какие участки можно разделять на доли?

Земельные участки, согласно законодательству РФ, могут быть делимыми и неделимыми.

Делимыми признаются те участки, которые при их разделе не утрачивают свои существенные характеристики и могут продолжать использоваться по назначению. Например, оставаться пригодными для застройки, ведения личного подсобного или сельского хозяйства, осуществления предпринимательской деятельности и т.п. Делимые участки могут находиться в долевой или совместной собственности, причем совместная может быть преобразована в долевую путем выделения долей отдельных субъектов.

Неделимые участки не представляется возможным разделить на отдельные доли без причинения непоправимого вреда их рациональному использованию по назначению и потери их стоимости. Если деление приведет к нарушению градостроительных регламентов, санитарных и противопожарных норм, природоохранных требований, или площадь вновь образованных участков меньше установленных местными органами власти норм для соответствующего вида целевого назначения, то он не подлежит делению. Так, неделимым может быть участок, на котором расположен многоквартирный дом или сельскохозяйственное сооружение. Для них при наличии двух или более собственников применимо только право совместной собственности.

Порядок выделения земельной доли

Любой субъект долевой собственности может потребовать выделить его долю в общем земельном участке. В первую очередь при этом следует удостовериться, что нет прямого запрета на выделение, что участок действительно является делимым и при его разделении либо выделении доли отдельных собственников не будут нарушены права третьих лиц. Если участок неделим, то лицо, инициировавшее выделение доли, может получить ее компенсацию от остальных собственников в денежной форме.

Среди характеристик одного земельного участка, имеющего двух или более владельцев, различают реальные или идеальные доли. Реальная доля - это часть земли с установленными на местности границами. Идеальная доля представляет собой просто указание дробной части, принадлежащей конкретному собственнику, по отношению к общей площади участка (1/2, 1/3, 1/4 и т.д.), и на местности не отображается.

Для выделения своей доли из состава делимого созывается общее собрание всех участников, имеющих право долевой собственности. Расположение доли на местности нужно указать на плане и обозначить ее границы. Если согласие остальных участников получено, то оно оформляется протоколом и служит основанием для последующих процедур по оформлению права собственности на данный земельный участок. В других случаях, если невозможно созвать собрание, следует оповестить всех без исключения остальных собственников в письменной форме и получить их согласие. Если в течение месяца возражений не поступило, то расположение участка можно считать согласованным.

Если соглашение с другими собственниками о выделе доли достигнуть не удалось, то можно подать заявление в суд.

Далее при наличии согласия других собственников или положительного решения суда составляется проект раздела участка и проводится . Для этого приглашается кадастровый инженер или частное лицо, имеющее лицензию.

Оформление земельной доли в собственность и ее регистрация

Для регистрации выделяемой доли следует перевести его в новый статус - как отдельного земельного участка.

На основании документа о межевании и правоустанавливающего документа на земельную долю участок в территориальном органе Росреестра. Однако еще не является достаточным для преобразования объекта в самостоятельное недвижимое имущество.

Права собственника вступают в силу только после того, как право на земельный участок зарегистрировано в регистрационной палате. По факту регистрации выдается соответствующее Свидетельство. Затем можно получить и .

При выделе доли земельного участка происходит прекращение права общей собственности, поскольку в результате возникают два или более отдельных участка, имеющие разных собственников. Возможна и ситуация, когда свои доли одновременно оформляют несколько или даже все участники долевой собственности.

Особенности сделок с долями земельных участков

Процедуры купли-продажи доли земельного участка имеют такую особенность, как «преимущественные права покупки ». Ими обладают все остальные собственники, имеющие доли в этом же земельном участке. Это значит, что для оформления сделки о продаже своей доли стороннему лицу необходимо получить письменное согласие остальных дольщиков, заверенное нотариусом. А перед этим нужно обязательно предложить каждому из них приобрести продаваемый участок с указанием его окончательной цены. При отказе от покупки всеми дольщиками эта цена не может быть изменена и для стороннего покупателя. Если хотя бы один дольщик не был оповещен о продаже доли земли, не дал согласия, либо доля была продана стороннему лицу по более низкой цене, чем предлагаемая дольщикам, то сделка может быть опротестована другими собственниками участка в суде в течение 3-х месяцев с момента подписания и оформления.

Доли земельного участка могут сдаваться другим лицам в аренду, наследоваться или быть подаренными в соответствии с общими нормами законодательства РФ. Но при этом на владельцев или арендаторов земельных долей возлагается ряд дополнительных обязательств:

своевременная уплата арендной платы или земельного налога;
использование земли эффективно и в соответствии с ее целевым назначением;
недопущение экологического загрязнения земли или ухудшения ее природных свойств;
соблюдение прав и законных интересов других владельцев долей данного земельного участка или законных арендаторов;
ведение строительства на своем участке в соответствии с землеустроительными, градостроительными, противопожарными, санитарными и иными нормами, для арендатора - обязательное согласование действий по возведению построек с собственником и другими дольщиками.

Невостребованные земельные доли

Невостребованной земельной долей (для земель сельскохозяйственного назначения) считается доля:

права на которую не зарегистрированы в порядке, установленном законодательством, и гражданин-собственник не предоставил ее в аренду или не распорядился как-то иначе в течение 3-х и более лет подряд;
сведения о собственнике которой отсутствуют в решениях органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий;
умершего собственника при отсутствии наследников, заявивших права на наследство.

Орган местного самоуправления составляет список невостребованных земельных долей, публикует их в официальных территориальных СМИ и на своем сайте, а также предоставляет его общему собранию участников долевой собственности для утверждения. После утверждения списка собранием или по истечении 4-х месяцев орган местного самоуправления обращается в суд для признания им указанных участков невостребованными и затем переводит их в муниципальную собственность.

В течение месяца после решения суда орган местного самоуправления публикует извещение о возможности приобретения земельных долей в собственность по цене 15% от . Преимущественное право на их приобретение имеют дольщики этого же земельного участка. Если за 6 месяцев покупатель не находится, участок оформляется в отдельный и продается уже на общих условиях, установленных для продажи земель, в том числе с использованием аукционов.

Проблема выдела в натуре земельного участка участнику общей долевой собственности в настоящее время имеет довольно острый характер. В силу ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Довольно часто у некоторых сособственников возникает необходимость прекратить право общей долевой собственности.
Доля в праве, которая еще не выделена в натуре, позволяет владеть и пользоваться сособственникам всем имуществом в целом, а не только какой-то его частью. Выдел доли всегда направлен на прекращение права общей собственности и возникновение у выделяющегося собственника единоличной собственности на соответствующую его доле часть жилого помещения.
В то же время, суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной ценности, неудобство в пользовании и т.п.
При подготовке дела к судебному разбирательству суд в каждом случае обсуждает, не следует ли назначить экспертизу для дачи заключения о возможности выдела части земельного участка, дома и построек хозяйственного назначения в соответствии с долями сособственников с соблюдением технических, противопожарных и санитарных норм, о всех допустимых вариантах выдела или передачи в пользование помещений, в том числе по вариантам, предложенным сторонами, о действительной стоимости земельного участка, дома и других построек, а также стоимости каждой предполагаемой к выделу части дома, о размере затрат, необходимых на переоборудование, и т.п.
В апелляционной жалобе А.П. Рекун ставится вопрос об отмене решения суда. В обоснование доводов жалобы указано, что, поскольку она возражала против прекращения права общей долевой собственности, следовательно, суд не мог прекращать режим общей долевой собственности помимо воли других сособственников. Сособственник не может быть лишен своей собственности по воле другого сособственника. Законом не предусмотрено, что право собственности прекращается в случае раздела общей собственности или выделения доли. Кроме того, указала, что в резолютивной части решения суда не решен вопрос о судьбе ее собственности.
В соответствии со ст. 11.5 Земельного кодекса РФ при выделе земельного участка, находящегося в долевой собственности, в случае выдела доли образуется один или несколько земельных участков и у участника долевой собственности возникает право собственности на образуемый земельный участок. Если участников долевой собственности несколько, то в случае выдела одного из них, оставшиеся ее участники утрачивают также право долевой собственности.
В силу п. 4 ст. 41 ГК РФ в случае, если по инициативе правообладателей земельных участков осуществляются разделение земельного участка на несколько земельных участков, объединение земельных участков в один земельный участок, изменение общей границы земельных участков, подготовка документации по планировке территории не требуется. При этом размеры образованных земельных участков не должны превышать предусмотренные градостроительным регламентом максимальные размеры земельных участков и не должны быть меньше предусмотренных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков. Обязательным условием разделения земельного участка на несколько земельных участков является наличие подъездов, подходов к каждому образованному земельному участку. Объединение земельных участков в один земельный участок допускается только при условии, если образованный земельный участок будет находиться в границах одной территориальной зоны.
Суд вправе отказать участнику долевой собственности в выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности, неудобство в пользовании и т.п. В исключительных случаях, когда доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (п. 4 ст. 252 ГК РФ).

Дата публикации: 30.10.2013

Нередко у земельного участка есть несколько собственников, которые владеют данным земельным участком на праве общей долевой собственности. Зачастую такие собственники не достигают согласия относительно порядка использования земельного участка. И что тогда делать? Ответ прост: требовать выдела земельного участка пропорционально своей доле в праве общей долевой собственности.

Заявляем требования

В соответствии со ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении такими участниками соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них они вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
По смыслу п. 5 ст. 11.2 ЗК РФ образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними. Споры об образовании земельных участков рассматриваются в судебном порядке (п. 8 ст. 11.2 ЗК РФ).
Согласно ст. 11.5 ЗК РФ выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).
При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется такой выдел, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.
Таким образом, для того чтобы заявить требование о выделе земельного участка:
1) заявитель должен владеть на праве общей долевой собственности земельным участком;
2) между сособственниками не должно быть достигнуто соглашение об определении порядка пользования;
3) отсутствие достигнутого соглашения может иметь место хотя бы в отношении одного из сособственников;
4) до обращения в суд заявитель должен обратиться к каждому из сособственников с соответствующим предложением об определении порядка пользования. При отсутствии такого предложения суд оставит заявление без рассмотрения в связи с несоблюдением досудебного порядка регулирования спора (Определение Центрального районного суда г. Сочи от 11.10.2011 N 2-4189/2011).
В случае если собственниками земельного участка являются юридические лица и/или индивидуальные предприниматели, спор будет подведомствен арбитражному суду, если сособственником является физическое лицо - то федеральному суду общей юрисдикции. Данное положение в полной мере относится к ситуациям, когда подобный состав лиц относится к истцу и/или ответчикам.
Вопрос о подведомственности может быть решен и с точки зрения целевого назначения земельного участка: предназначен он для использования в предпринимательской деятельности или нет.
Рассмотрим пример конкретного дела. Физическое лицо, являющееся индивидуальным предпринимателем, обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения Росреестра об отказе в государственной регистрации права собственности на вновь образованный земельный участок с кадастровым номером.
Производство по делу было прекращено в связи с неподведомственностью.
Истец посчитал, что целевое назначение спорного земельного участка определяется его принадлежностью к категории земель сельскохозяйственного назначения, а разрешенное использование - дополнительный элемент, который носит временный характер и может многократно изменяться, и подал жалобу.
Кассационная инстанция (Постановление ФАС ЗСО от 06.03.2013 по делу N А45-18850/2012) при рассмотрении жалобы отметила следующее. Согласно п. 2 ч. 1 ст. 29 АПК РФ арбитражные суды рассматривают в порядке административного судопроизводства возникающие из административных и иных публичных правоотношений экономические споры и иные дела, связанные с осуществлением организациями и гражданами предпринимательской и иной экономической деятельности об оспаривании затрагивающих права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц.
Исходя из содержания указанных норм, критериями отнесения споров к подведомственности арбитражных судов являются субъектный состав и характер правоотношений, которые должны быть связаны с предпринимательской или иной экономической деятельностью.
ФАС ЗСО, исследовав и оценив в соответствии со ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, исходя из того, что:
- из имеющихся в деле документов следует, что истец, обращаясь в Управление Росреестра, действовал как физическое лицо;
- из существа спорных правоотношений не усматривается, что настоящий спор связан с осуществлением указанным физическим лицом предпринимательской или иной экономической деятельности;
- доказательств, свидетельствующих об использовании земельного участка для осуществления предпринимательской деятельности, не имеется;
- выделенный истцу земельный участок с кадастровым номером не может быть использован в предпринимательской или иной экономической деятельности;
- отказ Управления Росреестра в государственной регистрации права собственности на спорный земельный участок не связан с осуществлением заявителем предпринимательской и иной экономической деятельности;
- наличие у истца статуса индивидуального предпринимателя не свидетельствует о подведомственности данного дела арбитражному суду, правомерно прекратил производство по делу.

Отстаиваем в суде

Кроме процессуальных моментов (доказывания права общей долевой собственности заявителя и соблюдения досудебного порядка) важным обстоятельством, подлежащим доказыванию по делу, является доказывание того, что выделяемый земельный участок и земельный участок, из которого происходит выделение, после разделения будут отвечать требованиям ЗК РФ.
Кроме того, важно, что в отношении вышепоименованных земельных участков не поменяется разрешенное использование и технические характеристики новых земельных участков будут позволять их использовать в соответствии с разрешенным использованием.
Так, в Постановлении от 22.08.2012 по делу N А06-9343/2011 ФАС ПО удовлетворил иск ЗАО к ООО и ИП о выделении в натуре доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и замощении на земельном участке категории земель "земли населенных пунктов", разрешенной для использования категории "для реконструкции и эксплуатации рынка", согласившись с мнением нижестоящего суда о том, что представленный план границ земельного участка, подписанный всеми собственниками, соответствует плану, представленному в техническом заключении, при этом фактическое пользование спорным земельным участком сособственниками осуществляется соразмерно долям. Оценив доказательства, в том числе техническое заключение, суд установил, что выдел доли в натуре спорного земельного участка и замощение возможны без ухудшения эксплуатационной пригодности как самого замощения, так и находящихся на нем или вблизи него объектов. Таким образом, суд пришел к обоснованному выводу о возможности разделения спорного земельного участка согласно прилагаемой схеме и использования каждого самостоятельно без нанесения несоразмерного ущерба имуществу (ст. ст. 11.4, 11.5 ЗК РФ).
Истец должен представить доказательства о возможности выделить конкретный земельный участок, то есть должен доказать делимость земельного участка и возможность формирования отдельных земельных участков. К таким доказательствам относятся соответствующие документы (схемы, составленные кадастровым инженером), которые он должен представить, а в случае необходимости - заявить о проведении экспертизы.
ФАС ПО по делу N А65-19193/2010 вынес Постановление от 26.05.2011, в котором указал, что, оценив в порядке ст. 71 АПК РФ доказательства, представленные сторонами в обоснование заявленных требований и возражений, пришли к выводу об отсутствии в материалах дела надлежащих доказательств, подтверждающих то обстоятельство, что спорный земельный участок является делимым.
Как следует из материалов дела, истец, обращаясь с требованиями о разделе земельного участка площадью 6700 кв. м, просил выделить в собственность часть земельного участка площадью 3171,77 кв. м согласно границам на плане участка, что не соответствует его доле в праве общей собственности (1/2). Из материалов дела усматривается, что ни истец, ни ответчик не заявили ходатайства о назначении землеустроительной экспертизы в целях установления того, является ли спорный земельный участок делимым или неделимым, и для определения возможного варианта раздела земельного участка в случае отнесения его к делимым участкам.
Далее суд напомнил, что общие критерии для вновь образуемых земельных участков поименованы в ст. 11.9 ЗК РФ. В соответствии с ней предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами (п. 1). Не допускается образование земельных участков, если это приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости (п. 4). Также не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием (п. 5). Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами (п. 6).
Основаниями отказа в удовлетворении требования о выделе земельного участка могут быть:
1) нарушение требований к площади вновь образуемых земельных участков, установленных СНИПами (Постановление ФАС ВСО от 18.02.2013 N А33-18529/2011);
2) нарушение условия о наиболее рациональном использовании земельного участка, изломанность границ участка (Постановление ФАС ВСО от 18.02.2013 N А33-18529/2011);
3) невозможность размещения объектов недвижимости (Постановление ФАС ЗСО от 29.07.2011 по делу N А45-18296/2010).
При этом не является основанием для отказа наличие на земельном участке временных объектов, которые необходимо будет демонтировать и перенести в связи с выделом земельного участка.
Так, ФАС ПО не принял доводы общества о том, что границы раздела будут проходить через торговые места, поскольку торговые ряды не являются объектами недвижимости и могут быть перенесены в соответствии с вновь обозначенными границами. Таким образом, права арендаторов торговых мест не нарушены (Постановление от 22.08.2012 по делу N А06-9342/2011).

Выделяем участок и сохраняем право на долю

Закон не запрещает выделение земельного участка только в отношении части доли в праве общей долевой собственности.
В силу ч. 2 ст. 252 ГК РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела доли из общего имущества.
По общему правилу выдел доли из общего имущества представляет собой переход части этого имущества в собственность участника общей собственности пропорционально его доле в праве общей собственности и прекращение для этого лица права на долю в общем имуществе.
Согласно ч. 3 ст. 252 ГК РФ при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Право на выдел земельного участка предоставлено участнику долевой собственности ч. 2 ст. 11.5 ЗК РФ, согласно которой выдел земельного участка осуществляется по заявлению участника общей долевой собственности.
При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется данный выдел, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности (ч. 2 ст. 11.5 ЗК РФ).
Такая трактовка закона вполне обоснованна, тем более что может иметь место ситуация, когда заявитель владеет на праве общей долевой собственности и сооружением на соответствующем земельном участке. Тогда в силу прямого требования закона он будет иметь право общей долевой собственности на земельный участок под таким сооружением.
Данный вывод подтверждается судебной практикой. При рассмотрении дела (Постановление ФАС ЗСО от 06.10.2011 по делу N А70-367/2011) суды пришли к выводу, что закон не запрещает требовать выдела части доли, при котором доли в измененном земельном участке подлежат перераспределению, с учетом оставшейся у участника доли, в связи с чем в измененном земельном участке право собственности у истца сохраняется.
Кроме этого, суды отметили, что истец как законный собственник 1/2 доли в праве собственности расположенного на оставшемся после выдела земельном участке строения (нежилого помещения площадью 522,5 кв. м) в силу закона имеет право на долю в земельном участке под указанным строением.
Таким образом, любой из сособственников при условии владения достаточной долей в праве общей долевой собственности может обратиться в суд с требованием о выделе земельного участка. Вместе с тем для получения положительного решения нужно выполнить необходимые мероприятия и представить доказательства.
Выдел предоставляет собственнику возможность получить в индивидуальную собственность земельный участок и осуществлять свои правомочия индивидуально, без испрашивания согласия остальных лиц.

Нахождение земельного надела в общей собственности подразумевает наличие нескольких владельцев у такого надела, каждый из которых вправе оформить свою долю в виде отдельного участка земли.

Процедура такого оформления регулируется Земельным и Гражданским кодексами РФ, а также Федеральным законом №101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Под выделом доли в натуре из общей собственности понимают оформление такой доли в самостоятельный земельный надел, имеющий собственные границы и принадлежащий конкретному собственнику.

Общая собственность на земельные наделы бывает двух видов:

Долевая;
Совместная.

Сособственники, владеющие земельным наделом на правах общей долевой собственности, распоряжаются определённой долей данного надела, размер которой закреплён в правоподтверждающих . Надел в совместной собственности не разделён на доли, и каждый совладелец распоряжается всем наделом.

Согласно п. 3 ст. 244 ГК РФ, общая собственность считается долевой за исключением отдельных оговорённых законом случаев, например, (КФХ) находятся в совместной собственности у соучредителей.

Способы выдела доли

Для выдела доли из совместной собственности по желанию отдельных совладельцев земельного надела необходимо согласие всех дольщиков данного надела.

Существуют два способа выдела доли участка из совместной собственности:

В добровольном порядке;
Через суд.

В добровольном порядке выдел доли происходит, если сособственники участка не имеют возражений против такого выдела и на общий участок имеются все необходимее документы.

Обращаться в судебные органы с иском о выделе доли необходимо в случаях:

Отсутствия правоустанавливающих документов на долю;
Неверного указания размера доли в документах;
Конфликта с сособственниками общего участка;
Учинения препятствий со стороны местных властей.

Важно знать, что судебные претензии будут относиться к процедуре выдела только в том случае, если долевая собственность уже оформлена, а иски о размере образующихся долей при делении участков между наследниками или бывшими супругами относятся к имущественным спорам и не приводят к выделу доли в натуре.

Процедура выдела

Добровольный выдел доли с последующим образованием земельного надела происходит в следующем порядке:

Инициатор выдела созывает общее собрание всех сособственников участка;
На общем собрании все совладельцы надела подписывают протокол собрания с решением разрешить выдел доли инициатора в отдельный участок;
Владелец отделяемой доли заказывает по нового участка;
Проходит согласование результатов межевых работ с сособственниками участка и соседними землевладельцами;
Межевой план нового надела утверждается в ;
Образующемуся земельному наделу присваивается адрес;
В органах Росреестра регистрируется право владения земельным наделом.

Совладельцев земельного участка нужно известить о дате собрания не позднее, чем за 10 рабочих дней до его проведения.

На собрании ставится вопрос о выделе доли в заявленном размере и при необходимости к протоколу прилагаются дополнительные резолюции о координатах выделяемой доли на межевом плане участка, размере выделяемой доли и величине денежной компенсации для случаев, когда запрашиваемую долю было решено уменьшить в размерах для обеспечения нормального функционирования оставшегося надела.

Межевые работы по выделу заказывают в геодезической фирме или у кадастрового , работающего на себя и имеющего соответствующую лицензию.

После проведения межевых работ их результаты обсуждаются на собрании по согласованию границ образующегося участка, на котором должны присутствовать:

Кадастровый работник;
Совладельцы участка;
Соседние землепользователи;
Инициатор выдела.

На собрании кадастровый специалист представляет сформированный им проект межевого плана нового участка, и если собравшиеся заинтересованные лица согласны с расположением границ на плане, то они подписывают акт согласования вновь образованных .

Важно помнить, что при выделе доли из надела, относящегося к сельскохозяйственным землям (например, дачным или садовым участкам), согласование границ с совладельцами такого надела не требуется, если они дали согласие на выдел доли, в соответствии с п. 3 ст. 13 Федерального закона №101.

После согласования межевого плана, он представляется в кадастровую палату с заявлением об утверждении вместе со следующими документами:

Протоколом собрания сособственников общего надела;
Заключением кадастрового специалиста;
межевого плана (при необходимости);
Правоустанавливающими документами на общий надел;
о праве долевой собственности;
Копией паспорта заявителя.

Кадастровая палата рассматривает заявление в течение двух недель.

После утверждения межевого плана заявителю выдаётся кадастровый паспорт с указанием адреса образованного участка и координатами его границ, одновременно происходит оформление нового кадастрового паспорта на участок, из которого выделили долю – этот участок сохраняется с изменёнными границами.

Для получения свидетельства о праве собственности на образованный надел необходимо обратиться в регистрационную палату с документами:

Протоколом собрания дольщиков участка;
Межевым планом;
Кадастровым документом;
Свидетельством о праве собственности на долю надела;
Правоустанавливающими документами на долю;
Копией паспорта нового собственника;
, если собственник действует через представителя.

В межевом плане, на обороте графической части, должен располагаться акт согласования границ с подписями заинтересованных лиц и кадастрового работника.

Через 21 день после обращения заявитель получает свидетельство о праве собственности на образованный после выдела участок.

В судебном порядке

Если совладельцы земельного надела отказываются без оснований подписывать соглашение о выделе доли, то инициатор выдела может обратиться в суд по месту нахождения участка.

В исковом заявлении истец должен указать:

Наименование судебного органа;
Контактные и паспортные данные истца и ответчика;
Сведения об общем участке (кадастровый номер, номер свидетельства о регистрации, );
Требования истца о выделе доли с указанием её размера;
Обоснования требований истца;
Доказательства попыток решить вопрос до обращения в суд.

Ответчиками выступают сособственники участка. Истец должен обосновать требования о выделе в мотивировочной форме, ссылаясь на наличие у него права распоряжаться своей долей участка и доказывая, что выделение доли не ущеми права других совладельцев или третьих лиц.

Важно перечислить попытки досудебного урегулирования процесса и реакцию на эти попытки ответчиков.

Среди таких доказательств могут быть письменные отказы дольщиков от согласования выдела или показания свидетелей.

Суд по итогам заседания может назначить землеустроительную экспертизу для выяснения последствий выдела доли для всех участников общей собственности. Если суд посчитает выделение доли истцу правомерным, то в данном случае решение суда будет являться правоустанавливающим документом для регистрации права собственности на участок, образованный из выделенной доли.

Если суд назначал землеустроительную экспертизу с проведением межевых работ, то для регистрации права собственности истец предъявляет в регистрационную палату межевой план, кадастровый паспорт и копию решения суда для получения свидетельства о собственности на надел.

Возможные трудности

Следует знать, что выдел доли в отдельный участок может быть осуществлён только при соблюдении следующих условий:

Образованный участок и участок в изменённых границах должны иметь беспрепятственный доступ к проходам и проездам общего пользования;
Границы образованного участка не должны иметь клиньев и/или наложений на границы общего участка;
Размеры участка должны соответствовать установленным в данном регионе минимальным размерам для участков данного вида землепользования.

Если размеры доли сособственника настолько малы, что образование земельного надела из неё невозможно, такому сособственнику выплачивается денежная компенсация остальными дольщиками, и его владение долей прекращается, согласно п. 4 ст. 252 ГК РФ.

Минимальные площади, установленные для участков разного вида:

Под или огородничество – 4 сотки;
Под – 6 соток;
Под – 15 соток;
Под – 10 соток.

Эти размеры могут изменяться региональным законодательством.

Важно помнить, что в процессе по выделу размеры образуемого участка могут отличаться от размеров доли из-за особенностей рельефа и структуры почвы, о чём кадастровым инженером делается специальная отметка в заключении, согласно п. 5 ст. 13 ФЗ №101.

Если выделение доли причинит существенный вред хозяйственной деятельности остального участка, то данная процедура может быть запрещена судом вне зависимости от размеров выделяемой доли.

Отличия раздела от выдела

Разделом называют образование нескольких земельных участков из одного с прекращением существования последнего.

При разделе каждый участник общей совместной собственности получает право распоряжаться всеми вновь образованными участками, согласно п. 3 ст. 11.4 ЗК РФ, в то время как при выделе каждый участник распоряжается наделом, образованным из его доли.

Процедура выдела применима только для надела в общей долевой собственности, а процедура раздела применяется к общим участкам, находящимся как в долевой, так и в совместной собственности.

После выдела доли общий надел сохраняется в изменённых границах, а при разделе общий надел прекращает своё существование за исключением двух случаев:

Раздела территории СНТ;
Раздела государственных или земель.

Государственные земли и территории Вы покупаете участок с жилым домом? Тогда обязательно прочитайте , которая расскажет вам, что необходимо проверить перед покупкой и на что обратить особое внимание.

Существует несколько видов межевых планов. Подробно узнать о каждом из них вы можете .

Соглашение о разделе участка

Для разделения участка на несколько сособственники такого участка заключают соглашение о разделе, которое будет являться правоустанавливающим документом для оформления прав собственности на образованные в результате раздела участки в регистрационной палате.

Соглашение о разделе должно содержать следующие пункты:

Паспортные данные всех участников соглашения, а также их адреса и контактные телефоны;
Адрес и разделяемого участка;
Информация о правоустанавливающих документах на разделяемый участок;
Информацию о категории земли участка и виде разрешённого пользования.
Номер свидетельства о праве собственности;
Информацию о площадях разделяемого и образующихся участков;
Сведения о компенсации (при наличии);
Запись об отсутствии у сторон взаимных претензий.

В тексте соглашения после представления сторон следует указать, на каких условиях происходит раздел, затем перечислить участников соглашения с указанием параметров участка, который получит каждый из них после раздела.

Если одному или нескольким участникам вместо выделения земельного надела выплачивается компенсация, то указывается её размер. К соглашению необходимо приложить план участка с указанием границ новых участков после раздела.

Важно помнить, что разделить можно только участок, не обременённый арестом или залогом, сведения об обременениях можно получить из ЕГРП.

На участок, подлежащий разделу, должен быть оформлен межевой план до заключения соглашения. После заключения соглашения о разделе его участники подают текст соглашения вместе с правоустанавливающими документами и кадастровым паспортом участка в регистрационную палату для получения правоподтверждающего документа.

Итак, выдел земельного участка из общей долевой собственности позволяет образовать новый надел при согласии всех собственников долей, если размер доли соответствует установленному в регионе минимуму.

Для выдела доли нужно провести межевые работы, согласовать границы с совладельцами общего участка и зарегистрировать право собственности.

Как выделить долю земельного участка из общей долевой собственности

Согласно статье 11. 5 Земельного кодекса Российской Федерации выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли (или долей в праве) из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах. Образование участка путем выдела освобождает его собственника от обязанностей, предусмотренных действующим законодательством в отношении владения, пользования и распоряжения долей в праве общей собственности на земельный участок.

В частности, собственник земельного участка, образованного путем выдела, вправе самостоятельно распоряжаться им, в то время как для распоряжения участком, находящимся в долевой собственности, требуется согласие всех собственников, а для распоряжения (путем отчуждения) долей в праве на земельный участок обязательно соблюдение преимущественного права остальных сособственников на такое отчуждение.

Особенности выдела земельного участка в счет земельных долей устанавливаются Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей.

Земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности и проекта межевания земельного участка или земельных участков.

Проект межевания земельного участка или земельных участков подготавливается кадастровым инженером и утверждается решением общего собрания участников долевой собственности. Одновременно с решением общего собрания участников долевой собственности об утверждении проекта межевания земельных участков должно быть принято решение об утверждении перечня собственников образуемых земельных участков и размеров их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки.

Документом, завершающим образование земельного участка, является межевой план , подготовлен в результате выполнения кадастровых работ в связи с образованием земельных участков путем выдела в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок. Межевой план является основанием для постановки на кадастровый учет вновь образованных земельных участков.

Основные этапы выдела доли из земель в общей долевой собственности

1. Прием заявки и правоустанавливающих документов от заказчика.

2. Заключение договора на выполнение кадастровых работ, оплата аванса заказчиком.

3. Выполнение подготовительных работ, запрос сведений в орган кадастрового учета, запрос сведений ЕГРП - до 10 дней.

4. Подготовка проекта межевания земельных участков - 14-30 дней.

5. Согласование проекта межевания на общем собрании участников долевой собственности - через 40 дней с момента опубликования объявления о проведении собрания.

6. Выполнение геодезических работ - геодезическая съемка выделяемого земельного участка - 14-30 дней.

7. Камеральная обработка материалов полевых работ- изготовление межевого плана - 1 неделя.

8. Согласование границ земельного участка со смежными землепользователями (в некоторых случаях согласование границ земельного участка необходимо проводить через публикацию объявления в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации - «Тюменская область сегодня», «Красное знамя», Тюменский курьер») - до 1 месяца.

9. Сопровождение процедуры по внесению сведений о земельном участке в государственный кадастр недвижимости - 1 месяц.