Управление стоимостью проекта. Практика управления проектами

Оценка стоимости представляет собой процесс определения всех затрат, необходимых для успешной и полной реализации проекта.

Это итеративный процесс получения примерных данных о стоимости работ и ресурсов. Оценки могут уточняться по ходу проекта. Допустимая погрешность оценок зависит от назначения получаемых данных и от фазы проекта.

То есть любая оценка стоимости в проекте приблизительная. Однако по ходу проекта оценки должны уточняться и становиться более реальными.

Сообщение руководителя IT-департамента о стоимости внедрения системы SAP ERP в компании на этапе анализа целесообразности подобного проекта вполне может выглядеть как «3-4 млн. рублей».

В дальнейшем эта оценка должна стать значительно более точной.

Основные типы оценок стоимости проекта :

1) грубый порядок величины – стоимостные ожидания проекта, находящегося на фазе замысла или идеи;

2) порядок величины – предположения стоимости проекта, рассчитанные в бизнес-плане или аналогичном документе;

3) бюджетная оценка – оценка стоимости проекта, полученная на основе данных, предоставленных поставщиками и исполнителями работ;

4) точная оценка – оценка стоимости, включаемая в бюджет при определении окончательной плановой стоимости проекта перед переходом к фазе реализации.

В качестве исходных данных для оценки стоимости менеджеру проекта необходима информация о содержании проекта.

На первоначальных этапах это будет Устав или иерархическая структура работ (ИСР) проекта, а на последующих потребуется его подробный календарный план. Все зависит от номера итерации по оценке стоимости.

Чтобы получить оценку грубого порядка величины стоимости проекта, иногда достаточно лишь идеи и замысла проекта.

Для более точных оценок требуется соответственно более детальная информация.

В оценке стоимости работ должны быть учтены все составляющие (т.е. статьи затрат на выполнение работы):

1) материалы и комплектующие;

2) закупаемое оборудование, транспорт;

3) арендные платежи (площади, оборудование, транспорт);

4) затраты на аренду / лизинг (покупка, взятие в аренду / лизинг);

5) производственные мощности;

6) стоимость труда персонала;

7) затраты на расходные материалы;

8) затраты на обучение и стажировки;

9) затраты на проведение мероприятий (конференции, семинары);

10) командировочные расходы;

11) затраты на логистику;

12) представительские расходы.

Методы, которые будут использованы при стоимостной оценке, зависят от конкретного проекта, квалификации экспертов и других факторов.

Например, для получения качественного результата оценки стоимости методом «снизу вверх» необходимо иметь достаточно детально проработанную иерархическую структуру работ. Качественно проработанная ИСР не будет лишней при использовании и других методов оценки. В случае отсутствия подробной иерархической структуры работ, возможно, придется для начала использовать метод «сверху вниз».

Выделяют следующие методы оценки стоимости :

1) Параметрическая оценка – метод, при котором для стоимостной оценки используется статистическая зависимость между стоимостью операции и другими переменными (параметрами), полученная на основе анализа исторических данных (например, величина площади конструкции в строительстве, число строк в коде программы, количество часов рабочего времени).

Опытным путем рассчитывается стоимость одной единицы объема работ (например, стоимость строительства 1 кв.м жилья, 1 часа работы эксперта и т.д.). При расчете стоимости используются различные формулы, а для расчета стоимости полного объема работ исходят из стоимости отдельной единицы объема работ;

2) Оценка по аналогам – метод оценки стоимости по аналогии со сходными работами, выполнявшимися в этом или других проектах. Метод оценки по аналогам может относиться ко всему пакету работ целиком или использоваться в комплексе с параметрической оценкой, когда имеется информация о выполнении аналогичных работ, но другого объема или в других условиях.

Достоинством метода является возможность получить более точную оценку (т.к. имеется информация не только о плановой стоимости анализируемых работ, но и о их фактической стоимости).

Разница в плановой оценке и в фактической стоимости может дать менеджеру проекта дополнительную информацию для размышления;

3) Оценка «снизу вверх» – технология оценки больших объемов работ суммированием оценок, полученных для более мелких составляющих данной работы.

Чем более подробно и точно разработана ИСР проекта, тем точнее и корректнее могут быть получены стоимостные оценки по проекту. Метод «снизу вверх» считается одним из самых точных.

Например,

Перед передачей нового сервера заказчику его необходимо протестировать. Стоимость тестирования сервера может быть определена способом «снизу вверх». Это будет сумма стоимостей:

Штатного тестирования;

Стресс-тестов;

Нагрузочного тестирования в термокамере;

4) Метод оценки «сверху вниз» (считается значительно менее точным по сравнению с методом «снизу вверх») – применяется в условиях отсутствия детальной ИСР, нехватки информации о ресурсах и материалах, необходимых для реализации работ.

Технология оценки предполагает обратные шаги по отношению к методу «снизу вверх». Сначала дается укрупненная оценка всего пакета работ, а затем она детализируется и декомпозируется на отдельные элементы (по работам, исполнителям и т.д.).

Метод применяется на ранних этапах проекта, когда выполняется оценка его жизнеспособности и непонятно, следует ли расходовать ресурсы на более детальное планирование и оценку;

5) Анализ предложений исполнителей – очень простой метод при условии наличия исполнителей и подрядных организаций, желающих выполнить данный объем работ.

Техническое задание, тендерная или иная документация рассылается по исполнителям-претендентам с просьбой предоставить свои оценки стоимости (а зачастую – и продолжительности) выполнения данных работ.

При использовании метода анализа предложений исполнителей следует придерживаться простых правил :

1) не принимайте первое предложение;

2) не принимайте самое дешевое предложение;

3) не принимайте слишком дорогое предложение;

4) не используйте стоимость предложения в качестве единственного критерия при принятии решения.

Например, начиная ремонт квартиры, менеджер попробовал получить оценку стоимости данного проекта, анализируя предложения исполнителей и метод «сверху вниз». Метод «сверху вниз» считается не очень точным. Не разрабатывая ИСР, не определяя состав и структуру работ, менеджер подготовил техническое задание на ремонт

двухкомнатной квартиры площадью 55 кв.м, разослал его в шесть компаний, предлагающих на рынке услуги ремонта квартир, и запросил смету проекта (были выбраны компании одного рыночного сегмента, предлагающие ремонты «среднего» уровня; компании, предлагающие ремонт класса «люкс», в процессе участия не принимали).

Самая низкая и самая высокая оценки стоимости ремонта, полученные от всех поставщиков, различались в 8 раз. В смете с самой низкой ценой предполагалось израсходовать в ходе ремонта 24 мешка смеси для выравнивания стен (по 25 кг каждый), с самой дорогой – 420 мешков.

То же самое происходит на любом проекте (плюс имиджевые и маркетинговые составляющие). Смета от компании-подрядчика – лидера рынка будет гораздо более дорогостоящей, чем от другого участника рынка. То же самое случится, если смета разрабатывается для компании-заказчика, являющейся лидером рынка. Это не должно смущать менеджера проекта. Необходимо отбросить крайние значения (самое высокое и самое низкое) и продолжить анализировать оставшиеся предложения.

В случае проведения тендера по выбору поставщиков все составляющие предложения анализируются в комплексе (в т.ч. предложенные сроки, критерии качества и иные показатели, а не только цена), и данная проблема теряет остроту.

Сравнительная характеристика методов оценки стоимости проекта приведена в таблице 1.

Таблица 1 – Сравнение методов оценки стоимости проекта

Результат оценки стоимости – оценки затрат на выполнение каждой работы отдельно и в целом по проекту. Сделать это можно в табличной форме (см. таблицу 2).

Таблица 2 – Пример оценки стоимости работ проекта («Организация конкурса «Лучший налогоплательщик Санкт-Петербурга»)

В целях получения стоимостных оценок высокого качества менеджер проекта должен привлекать для участия в такой работе экспертов-предметников, функциональных специалистов, имеющих достаточный опыт.

Для повышения качества процесса оценки стоимости менеджеру проекта рекомендуется придерживаться следующих принципов :

1) Принцип оптимального ответственного – «Лучше всех оценит стоимость задачи тот, кто ее лучше всех понимает».

Часто таким человеком является непосредственный исполнитель задачи (его оценки наиболее точны, они обоснованы его опытом и экспертными знаниями). Кроме того, привлекая исполнителей к процессу планирования, менеджер проекта тем самым повышает их мотивацию и ответственность за результат при выполнении задания;

2) Принцип независимости – оценку стоимости операций и работ необходимо вести независимо от оценок связанных с ними работ.

Каждая работа рассматривается как независимая от других работ. Взаимосвязь между работами, связанные риски и сопутствующие этому отклонения будут учтены при агрегировании полученной информации на более высоком уровне планирования;

3) Принцип адекватности условий – при оценке и расчетах работ эксперт должен руководствоваться предположением, что у него адекватные условия реализации, достаточное количество ресурсов, ему доступны эффективные методы выполнения работ.

Конечно расчеты, полученные таким способом, излишне оптимистичные. Для получения более точных оценок эксперт в своих предположениях должен адекватно учитывать ограничения проекта. Скорее всего, это приведет к увеличению оценок, но оно будет обоснованное и адекватное;

4) Принцип признания наличия рисков – в оценках, вводимых в плановые документы, должны быть учтены непредвиденные обстоятельства и риски, которые могут повлиять на стоимость и сроки работ.

Абсолютно нормально вводить в оценку стоимости рисковые резервы. Однако их величина должна быть результатом адекватного, осмысленного анализа и расчета. Введение в стоимость работы резерва «на всякий случай» чаще всего является неэффективным.

Он превращается в элементарную «перестраховку», планирование «на всякий пожарный», не обоснованное ни объективными обстоятельствами, ни реальной ситуацией в проекте;

5) Принцип права на ошибку – « Любая оценка есть предположение. Любое предположение содержит погрешность. Задача эксперта – сделать эту погрешность минимальной».

Введение наказаний за ошибку, санкций за любое отклонение реальных данных от прогнозных приведет к «перезакладам» и «перестраховкам». Исполнители и эксперты будут предусматривать необоснованные резервы, чтобы избежать наказания. Все оценки будут содержать исключительно пессимистические значения. При этом надежды на то, что при таких условиях фактические и плановые затраты будут совпадать или появится экономия, практически никакая. Закон Мерфи гласит: «Любой бюджет будет израсходован полностью». Доверие эксперту значительно повысит точность оценок.

Теперь представим процесс разработки смет проекта .

Разработка смет представляет собой процесс структуризации и систематизации оценок стоимости работ проекта.

Этот процесс производится в соответствии со статьями затрат, принятыми в системе учета родительской организации проекта.

Смета – это документ, содержащий структурированный по статьям список затрат проекта, полученных на основе объемов работ проекта, требуемых ресурсов и цен.

Если в проекте (родительской организации) проектные сметы принято структурировать по работам, то процесс разработки смет значительно упрощается. Оценки, структурированные по работам, переносятся в смету и сводятся в единый документ.

Если же требованием компании является структуризация расходов в смете по статьям затрат, процесс несколько усложняется.

Выделяют следующие виды затрат :

1) Прямые затраты (расходы) – расходы, непосредственно связанные с производством продукции, работ проекта; производственные расходы, включаемые в себестоимость продукции, в прямые издержки производства.

Прямые расходы напрямую связаны с пакетом работ и включают:

Затраты на оплату труда;

Затраты на материалы и оборудование;

Иные расходы, связанные с выполнением работ.

Именно на прямые расходы могут непосредственно влиять менеджер проекта и его команда. Влияние команды проекта на другие расходы ограниченно;

2) Накладные расходы (косвенные затраты) – расходы, сопутствующие основному производству, но не связанные с ним напрямую, не входящие в стоимость труда и материалов.

Накладные расходы не могут быть привязаны к какой-то конкретной работе, конкретному результату.

Они относятся ко всему проекту в целом, в т.ч. затраты на:

Управление, организацию, обслуживание производства;

Командировки;

Обучение работников.

3) Общие и административные накладные расходы (постоянные расходы) – затраты, не связанные с каким-то конкретным проектом.

Они относятся к расходам компании, но при этом имеют отношение и к проекту (например, расходы на содержание аппарата управления, поддерживающих подразделений (бухгалтерия, секретариат, охрана и т.п.)).

В некоторых компаниях определен размер общих и административных накладных расходов (например, в процентах). Эта сумма рассчитывается менеджером проекта и прибавляется к рассчитанной величине прямых расходов. Подобная практика имеет право на жизнь, хотя ее применение иногда может вызвать значительное увеличение стоимости проекта.

Рассмотрим классификацию смет проекта :

2) по назначению.

Локальные;

Объектные;

Сметы на отдельные виды затрат;

Сводные (сводный сметный расчет).

Локальная смета – первичный документ, содержащий расчеты и оценки стоимости конструктивных элементов и видов работ по проекту в текущих или прогнозных ценах.

В локальную ресурсную ведомость включают:

Затраты труда сотрудников (человеко-часы);

Время использования техники (машино-часы);

Расход материалов, изделий, конструкций и т.д. (в принятых физических единицах измерения).

В локальный ресурсный сметный расчет могут быть включены:

Расходы на оплату труда;

Расходы на эксплуатацию техники;

Стоимость материалов;

Накладные расходы;

Сметная прибыль;

Сметная стоимость.

Примерная структура локальной сметы приведена в таблице 3.

Таблица 3 – Структура локальной сметы

Пример локальной сметы приведен на рисунке 1.

Объектная смета – это документ, содержащий расчеты и оценки стоимости по объекту (объектам) в целом в базисных или текущих ценах:

- Цена базисная – это цена товара стандартного качества, на основе которой устанавливается цена товара более высокого и низкого качества, (например в случае, когда свойства фактически поставленного товара отличаются от оговоренных в контракте);

- Цена текущая – это цена или тариф, действующие в данный период времени (могут быть оптовые, закупочные, розничные; цены и расценки в строительстве; тарифы и цены на услуги, оказанные предприятиям, организациям, населению).

По итогам разработки объектной сметы проекта команда управления проектом и заказчик могут получить показатели единичной стоимости объекта :

Стоимость 1 кв. м площади (например, жилой или офисной);

Стоимость 1 куб. м объема (например, возводимой конструкции);

Стоимость 1 м длины (например, инженерных коммуникаций);

Рисунок 1 – Пример локальной сметы (фрагмент)

Нормативная трудоемкость;

Сметная заработная плата.

Пример объектной сметы представлен на рисунке 2.

Сметы на отдельные виды затрат – документы, содержащие расчеты и оценки стоимости по затратам, не учтенные сметными нормативами.

К отдельным видам затрат можно отнести:

Премирование за досрочное завершение проекта;

Оплату консультационных, аудиторских услуг;

Выплаты льгот и компенсаций;

Оплату непредвиденных командировок, деловых поездок;

Оплату транспорта для сотрудников (доставку к месту работы);

Рисунок 2 – Пример объектной сметы (фрагмент)

Страховые взносы на добровольное страхование;

Оплату услуг операторов мобильной связи, интернет-провайдеров
и др.

Сводный сметный расчет (ССР) – основной документ, определяющий стоимость проекта, обобщающий данные локальных и объектных смет и смет на отдельные виды затрат, в базисных и текущих ценах или в базисных и прогнозных ценах.

Структура и состав сводного сметного расчета представлены на рисунке 3.

Рисунок 3 – Структура сводного сметного расчета проекта

В сводном сметном расчете происходит суммирование и сведение воедино данных локальных и объектных смет до уровня всего проекта. В итоговый сметный расчет включаются данные смет на отдельные виды затрат.

К сводному сметному расчету (сводной смете) обычно прилагается пояснительная записка, которая содержит сопутствующую информацию, необходимую для понимания документа и облегчения работы с ним.

По назначению сметы подразделяют на следующие (см. таблицу 4):

- предварительные – предназначены для определения порядка величины предполагаемых затрат начинающегося проекта;

- первичные (факторные) – предназначены для сравнения планируемых проектных затрат с имеющимися финансовыми ограничениями;

- приближенные – предназначены для принятия окончательного инвестиционного решения о запуске или отказе от проекта;

- сводные – предназначены для окончательной фиксации стоимости проекта.

Таблица 4 – Разновидности смет (в зависимости от назначения)

Таким образом, смета – это документ, в котором содержится структурированная информация о том, сколько денег и на что будет истрачено в проекте.

Управление стоимостью включает:

Мониторинг бюджета проекта;

Ресурсное планирование;

Стоимостные оценки;

Сметные расчеты;

Стоимостной контроль.

Управление стоимостью базируется на системе учета затрат на проект, бухгалтерской системе учета активов, задолженностей, обязательств, уплаты налогов, начисления амортизации, движения материалов, закупок и продаж, ожидаемых и реальных прибылей.

Основа управления стоимостью – контроль расходов и календарного плана реализации проекта. Работа над календарным планом и бюджетом не прекращается в течение всего времени выполнения проекта. Изменения и отклонения от реального состояния дел приводят к необходимости создания нового календарного плана и к изменению стоимости и бюджета.
Управление стоимостью проекта подразумевает выполнение следующих процессов, обеспечивающих выполнение проекта в рамках утвержденного бюджета:

1. планирование ресурсов;

2. оценка стоимости;

3. бюджетирование – распределение общей стоимости по каждому элементу деятельности;

4. контроль стоимости.

Оценка стоимости.

Оценка стоимости проекта должна проводиться на разных стадиях жизненного цикла проекта. Разные виды оценок стоимости с указанием допустимой погрешности приведены в таблице.

Формирование сметы.

Смета – это перечень расходов, структурированный по разделам, но без привязки к календарному плану проекта. Так же, как и оценка стоимости, смета проекта меняется от стадии к стадии. Различают следующие виды смет, составляемых на разных стадиях жизненного цикла проекта.

Бюджет проекта.

Бюджет представляет собой распределение статей расходов и доходов по периодам времени. Другими словами, бюджет – это директивный документ, представляющий собой график планируемых расходов и доходов, распределенных по статьям в рамках проекта. Обычно бюджеты структурируются по центрам ответственности (лицам, подразделениям, отвечающим за расходы или доходы). Каждый центр ответственности составляет бюджет по тем статьям, за которые он отвечает.

Рассмотрим виды бюджетов, которые используются на разных стадиях жизненного цикла проекта.

Как и любой план, бюджет является основой для контроля. Процесс формирования, учета и контроля выполнения бюджетов называется бюджетированием.

Бюджет проекта определяет распределение доходов и расходов по периодам времени от начала до его завершения. Бюджет портфеля проектов включает распределение доходов и расходов по периодам времени и создается на период бюджетирования организации в целом, например, на год.

Прежде чем приступать к реализации проекта, необходимо определить требования по объемам работ и требования к бюджету. Оба эти фактора являются крайне важными, поскольку представляют собой целевой план, с которым сравнивается выполнение проекта. В течение всего жизненного цикла проекта необходимо контролировать финансирование, сравнивать его с планом и при необходимости вносить поправки и изменения. По окончании проекта определяется освоение затрат, для чего фактические затраты сравниваются со значениями, заложенными в бюджете.

Перед руководством проекта всегда стоит задача выполнения проекта в срок, в рамках установленного бюджета и с надлежащим качеством.

Вся система планирования проекта должна строиться на основе бюджетирования, т.е. все затраты и результаты должны иметь строго финансовое выражение.

Методы оценки затрат. Оценка стоимости операции.

Традиционный метод контроля использует следующие понятия: плановые затраты - это бюджетная стоимость работ, запланированных в соответствии с расписанием, или количество ресурса, предполагаемые для использования к текущей дате.

Фактические затраты - это стоимость фактически выполненных работ на текущую дату или количество ресурса, фактически потраченное на выполнение работ до текущей даты. Фактические затраты не зависят от плановых показателей по затратам или потреблению ресурсов. Основной недостаток традиционного метода заключается в том, что он не учитывает, какие работы были фактически выполнены за счет потраченных денежных средств. Он не оперирует временем или графиком выполнения работ.

Оценка стоимости -процесс определения всех затрат, необходимых для успешной и полной реализации проекта.. Оценки могут уточняться по ходу проекта. Таким образом, любая оценка стоимости в проекте приблизительная. По ходу проекта оценки должны уточняться и становиться более реальными. В проектном менеджменте можно выделить четыре типа оценок:

1. грубый порядок величины - стоимостные ожидания проекта, находящегося на фазе замысла или идеи;

2. порядок величины - предположения стоимости проекта, рассчитанные в бизнес-плане или аналогичном документе;

3. бюджетная оценка - оценка стоимости проекта, полученная на основе данных, предоставленных поставщиками и исполнителями работ;

4. точная - оценка стоимости, включаемая в бюджет при определении окончательной плановой стоимости проекта перед переходом к фазе реализации.

В оценке стоимости работ должны быть учтены все статьи затрат на выполнение работы:

материалы и комплектующие;

закупаемое оборудование, транспорт;

арендные платежи (площади, оборудование, транспорт);

затраты на лизинг (покупка, взятие в аренду, лизинг);

производственные мощности;

стоимость труда персонала;

затраты на расходные материалы;

затраты на обучение и стажировки;

затраты на проведение мероприятий (конференции, семинары);

командировочные расходы;

затраты на логистику;

представительские расходы.

Выделяют следующие методы оценки стоимости:

Параметрическая оценка - метод, при котором для стоимостной оценки используется статистическая зависимость между стоимостью операции и другими переменными (параметрами), полученная на основе анализа исторических данных (например, величина площади конструкции в строительстве, число строк в коде программы, количество часов рабочего времени).

Оценка по аналогам - метод оценки стоимости по аналогии со сходными работами, выполнявшимися в этом или других проектах. Может относиться ко всему пакету работ целиком или использоваться в комплексе с параметрической оценкой, когда имеется информация о выполнении аналогичных работ, но другого объема или в других условиях. Его достоинством является возможность получить более точную оценку.

Оценка «снизу вверх» - технология оценки больших объемов работ суммированием оценок, полученных для более мелких составляющих данной работы. Чем более подробно и точно разработана ИСР проекта, тем точнее и корректнее могут быть получены стоимостные оценки по проекту. Метод «снизу вверх» по праву считается одним из самых точных.

Метод оценки «сверху вниз»- значительно менее точный по сравнению с методом «снизу вверх». Он применяется в условиях отсутствия детальной ИСР, нехватки информации о ресурсах и материалах, необходимых для реализации работ. Технология оценки предполагает ровно обратные шаги по отношению к методу «снизу вверх».

Анализ предложений исполнителей - очень простой метод при условии наличия исполнителей и подрядных организаций, желающих выполнить данный объем работ. Техническое задание, тендерная или иная документация рассылается по исполнителям-претендентам с просьбой предоставить свои оценки стоимости выполнения данных работ.

Согласно Федеральному закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

К методам сравнительного подхода относятся:

1) Метод выделения ‑ нужно использовать для оценки стоимости самого застроенного земельного участка и также расположенных на нем строений.

2) Метод распределения - это когда стоимость конкретного земельного участка можно рассчитать таким способом - умножив рыночную стоимости сравниваемого объекта, на долю земельного участка в рыночной стоимости.

3) Метод сравнения продаж - это когда стоимость земли определяется с помощью подбора подходящих аналогов, а также при помощи корректировок по разным элементам сравнения.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:

а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;

б) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;

в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;

г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

К методам доходного подхода относятся:

Метод остатка - это когда стоимость определенного участка земли исчисляется через капитализацию (прибавления к накоплению) земельной ренты. Которая будет равна разнице чистого дохода с использования объекта земли и чистого дохода самих сооружений на выбранном участке.

Метод капитализации дохода - это когда стоимость определенного участка земли исчисляется через капитализацию земельной ренты.

Метод предполагаемого использования - это когда стоимость самой земли будет исчисляться через дисконтирование (процесс определения сегодняшней стоимости) всех доходов и расходов, которые связанны с использованием земель.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей.

Методы затратного подхода можно разделить на 2 группы:

1. Методы, основанные на способах прямого определения затрат, применяются для оценки стоимости специальных и специализированных машин и оборудования. К ним относятся:

1) метод поэлементного расчета затрат, который заключается в суммировании стоимостей отдельных элементов объекта оценки, затрат на их приобретение, транспортировку и сборку с учетом прибыли;

2) метод анализа и индексации имеющихся калькуляций, который заключается в определении стоимости путем индексирования статей затрат, входящих в калькуляцию, по экономическим элементам (затрат на материалы, комплектующие изделия, зарплату рабочих и косвенные расходы), приводя их тем самым к современному уровню цен;

З) метод укрупненного расчета себестоимости, который заключается в определении стоимости путем расчета полной себестоимости изготовления по укрупненным нормативам производственных затрат с учетом рентабельности производства.

2. Методы, основанные на способах косвенного определения затрат. К ним относятся:

1) метод замещения, который основан на принципе замещения и заключается в подборе объектов, аналогичных оцениваемому по полезности и функциям. Этот метод позволяет на основании известных стоимостей и технико-экономических характеристик объектов-аналогов рассчитывать стоимость оцениваемого объекта;

3) метод удельных ценовых показателей, заключается в расчете стоимости на основе удельных ценовых показателей, т.е. цены, приходящейся на единицу главного параметра (производительности, мощности и т.д.), массы или объема.

3 Обобщение результатов, полученные подходами, и оформление обоснованного заключения об итоговой величине стоимости объекта оценки

Итоговая величина стоимости объекта оценки ‑ величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчётов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Для сведения воедино разрозненных значений стоимости, полу­ченных с помощью классических подходов к оценке, проводят согласование результатов.

Согласование результатов оценки ‑ это получение итоговой оценки имущества путем взвешивания и сравнения результатов, полученных с применением различных подходов к оценке.

Как правило, один из подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Из-за неразвитости рынка, специфичности объекта или недостаточности доступной информации бывает, что некоторые из подходов в конкретной ситуации невозможно применить.

Для согласования результатов необходимо определить «веса», в соответствии с которыми отдельные ранее полученные величины сформируют итоговую рыночную стоимость имущества с учётом всех значимых параметров на базе экспертного мнения оценщика.

Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов к оценке, проводится по формуле

СИТ = СЗП ×К1 + СДП ×К2 + ССП ×К3

где Сит ‑ итоговая стоимость объекта оценки;

Сдп, Сзп, Ссп ‑ стоимости, определённые с использованием доходного, затратного и сравнительного подходов;

К1, К2, К3 ‑ соответствующие весовые коэффициенты, выбранные для каждого подхода к оценке.

В отношении этих коэффициентов выполняется равенство

К1 + К2 + К3 = 1

Весовые коэффициенты большинством оценщиков округляются с точностью до 10 % (реже 5 %) в целях использования данных весов для согласования.

На основе округлённых весов рассчитывается согласованная стоимость оцениваемого имущества путём умножения полученного с помощью каждого подхода результата на округлённый вес подхода, рассчитанный в целях согласования стоимостей. Полученное значение округляется.

Существуют два базовых метода взвешивания:

‑ метод математического взвешивания;

‑ метод субъективного взвешивания.

При субъективном взвешивании цель такая же, как и при методе математического взвешивания, ‑ выйти на единую оценочную стоимость, но при этом подходе не используется процентное взвешивание. Оценочное заключение базируется на анализе преимуществ и недостатков каждого метода, а также на анализе количества и качества данных в обосновании каждого метода. Во главе угла стоят профессиональный опыт и суждения оценщика.

Для определения удельного веса каждого оценочного метода необходимо учитывать следующие факторы:

‑ характер бизнеса и его активов;

‑ цель оценки и предположительное её использование;

‑ применяемый стандарт стоимости. Если определяется величина ликвидационной стоимости, то бессмысленно использовать метод дисконтированных денежных потоков, метод рынка капитала или метод сделок;

‑ количество и качество данных, подкрепляющих данный метод;

‑ уровень ликвидности;

‑ уровень контроля.

Учёт всех этих факторов даёт возможность произвести взвешивание и в конечном счёте вывести итоговое заключение.

1. Оценка но аналогам

Стоимостная оценка по аналогам означает, что при оценке стоимости текущего проекта в качестве основы принимается фактическая стоимость предыдущих схожих проектов. Этот метод часто используется при стоимостной оценке в условиях недостатка детальной информации о проекте (например, на ранних фазах проекта). Стоимостная оценка по аналогам производится с использованием экспертной оценки.

Метод стоимостной оценки по аналогам, как правило, является более дешевой, чем другие методы, но он также и менее точен. Наиболее точные результаты этот метод дает в случаях, когда предыдущий проект подобен текущему не только по внешним признакам, но и по сути, а у лиц или групп, занятых подготовкой оценки, есть необходимые знания.

2. Определение ставок стоимости ресурсов

Для стоимостной оценки плановых операций специалист, определяющий ставки, или группа, занимающаяся стоимостной оценкой, должны знать ставки стоимости на единицу (например, затраты на содержание персонала в час или стоимость кубического ярда сыпучего материала). Одним из методов получения информации по ставкам является обычный сбор информации от продавцов. При заключении контракта на поставку продукции, услуг или результатов в контракте могут быть определены стандартные ставки и оговорены условия, при которых происходит их повышение. Другим источником информации о существующих ценах на товары и услуги являются коммерческие базы данных и публикуемые прайс-листы предприятий- продавцов. Если действующие ставки неизвестны, то нужно будет произвести оценку и для ставок.

3. Оценка "снизу вверх"

Этот метод включает в себя оценку стоимости отдельных пакетов работ или отдельных плановых операций с максимальной степенью детализации. Эта подробно рассчитанная стоимость суммируется или "переходит" на более высокие уровни и используется при составлении отчетов и для контроля за исполнением. Стоимость и точность оценки стоимости по методу "снизу вверх" обычно зависят от размеров и сложности отдельных плановых операций или пакетов работ. Обычно чем меньше трудоемкость операций, тем выше точность стоимостной оценки плановых операций.

4. Параметрическая оценка

Параметрическая оценка - это метод, при котором для стоимостной оценки ресурсов плановой операции используется статистическая зависимость между историческими данными и другими переменными (например, величина площади конструкции в строительстве, количество строк в коде программы, количество часов рабочего времени). При помощи данного метода можно получить более точную оценку стоимости. Уровень точности оценки зависит от сложности, количества ресурсов, выделенных для такой работы и данных о стоимости, встроенных в модель. Например: для того, чтобы получить оценку стоимости, нужно запланированный объем работ умножить на стоимость одной единицы в прошлом.

5. Программное обеспечение для управления проектами

Для оценки стоимости проектов широко используется различное программное обеспечение по управлению проектами, например: отдельные приложения, предназначенные для оценки стоимости, крупноформатные электронные таблицы, а также инструментальные средства по моделированию и обработке статистической информации. Такие инструменты облегчают использование некоторых методов стоимостной оценки и, следовательно, способствуют более быстрому рассмотрению различных альтернативных вариантов.

6. Анализ предложений исполнителей

Другими методами стоимостной оценки являются анализ предложений исполнителей и анализ необходимой стоимости проекта. В случаях, когда проект получают в результате конкурентной борьбы, может потребоваться, чтобы команда проекта провела дополнительную стоимостную оценку и определила стоимость отдельных результатов поставки и окончательную стоимость проекта в целом.

7. Анализ резервов

Многие специалисты по оценке включают в стоимость плановых операций резервы (иначе называются "средства на непредвиденные обстоятельства"). При этом возникает проблема потенциального завышения стоимостной оценки плановой операции. Резерв на непредвиденные обстоятельства - это оценка стоимости, используемая по усмотрению менеджера проекта в случае возникновения ожидаемых, но не определенных событий. Эти события называются "известное неизвестное" и являются частью содержания проекта и базовых планов по стоимости.

8. Стоимость качества

Стоимость качества может также использоваться при стоимостной оценке плановых операций.